Le 1er janvier 2026 a marqué la dernière vague de l'obligation de DPE collectif des copropriétés résidentielles françaises. Depuis cette date, toutes les copropriétés de 50 lots et moins, dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, doivent disposer d'un Diagnostic de Performance Énergétique collectif réalisé selon le cadre fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et codifié aux articles R. 126-15 à R. 126-29 du Code de la construction et de l'habitation.
Cette obligation clôt une vague étalée sur trois ans : 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots, 1er janvier 2026 pour le reste. Sur le parc résidentiel collectif français, c'est plusieurs centaines de milliers d'immeubles concernés par la troisième échéance - la plus diffuse, la plus difficile à adresser en industrialisation, mais aussi la plus volumineuse en termes de carnet commercial pour les BET énergie copropriétés.
Pour un BET énergie ou un opérateur IRVE qui adresse le résidentiel collectif, le DPE collectif n'est pas qu'une obligation administrative. C'est le déclencheur du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) - document de programmation des travaux sur dix ans qui définit la priorisation des rénovations énergétiques. Et c'est ce PPT qui ouvre, deux à trois ans plus tard, les marchés de rénovation thermique, d'installation PV en autoconsommation collective, et de pré-équipement IRVE. Le BET ou l'opérateur qui se positionne sur le DPE collectif en 2026 capte indirectement le carnet de travaux 2027-2029.
Trois échéances superposées, un seul calendrier de carnet
Le calendrier en trois marches s'inscrit dans le cadre codifié au Code de la construction et de l'habitation.
1er janvier 2024 - copropriétés de plus de 200 lots. Première vague, environ 5 % du parc résidentiel collectif concerné. C'est la cible des grandes copropriétés urbaines des années 1960-1980, souvent dans des zones de copropriétés dégradées. Beaucoup de ces immeubles avaient déjà un audit énergétique antérieur, et la mise en conformité a été relativement fluide.
1er janvier 2025 - copropriétés de 50 à 200 lots. Deuxième vague, environ 30 % du parc. C'est le cœur du marché tertiaire des syndics - immeubles de taille moyenne en zone urbaine, avec une trésorerie suffisante pour engager des prestations sans difficulté excessive.
1er janvier 2026 - copropriétés de 50 lots et moins. Troisième vague, environ 65 % du parc résidentiel collectif. C'est la fin du parcours obligatoire. Ce sont les petites et moyennes copropriétés en zones péri-urbaines et rurales, à la trésorerie souvent tendue, avec une gouvernance moins structurée. C'est aussi le segment où le rapport coût-bénéfice du DPE collectif est le plus discuté en assemblée générale.
L'obligation ne s'applique qu'aux copropriétés dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. Les copropriétés plus récentes, soumises à la RT 2012 ou à la RE 2020, sont déjà documentées en performance énergétique par leur étude thermique de construction.
Ce que le DPE collectif déclenche - le Plan Pluriannuel de Travaux
L'enjeu opérationnel du DPE collectif ne tient pas au document lui-même mais à son enchaînement avec le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Le Code de la construction et de l'habitation impose à toute copropriété d'au moins quinze ans d'avoir un PPT validé en assemblée générale. Le DPE collectif alimente directement ce PPT : il identifie les déperditions, propose les actions correctrices, hiérarchise les travaux.
Le PPT couvre dix ans et inclut typiquement, pour les immeubles concernés par l'échéance 2026 :
- L'isolation thermique de l'enveloppe (façade, toiture, planchers bas).
- Le remplacement ou la rénovation des systèmes de chauffage collectif.
- La rénovation de la ventilation.
- L'installation d'équipements EnR (photovoltaïque en autoconsommation collective sur la toiture - voir notre article ACC).
- Le pré-équipement IRVE des parkings (voir nos articles sur la loi LOM et ADVENIR copropriétés).
C'est cette chaîne qui transforme un DPE collectif livré en 2026 en un carnet de travaux activable sur 2027-2036 - et qui rend le ticket d'entrée commercial sur le DPE collectif rentable bien au-delà du seul livrable initial.
La méthode du DPE collectif et les livrables attendus
Le DPE collectif suit la méthodologie 3CL (Conventionnelle Consommation Logements) précisée par les arrêtés d'application postérieurs à 2021. Cinq blocs structurent le diagnostic.
Bloc 1 - Description de l'immeuble. Surface habitable totale, nombre de lots, année de construction, contraintes patrimoniales, équipements collectifs (chauffage, ventilation, eau chaude sanitaire collective le cas échéant), équipements individuels et leur état moyen.
Bloc 2 - Bilan thermique de l'enveloppe. Performance des parois opaques (murs, toiture, plancher bas), des baies, ponts thermiques. Calcul des déperditions par usage.
Bloc 3 - Bilan des systèmes. Performance des installations de chauffage collectif, ECS, ventilation, éclairage des parties communes. Estimation des consommations conventionnelles.
Bloc 4 - Étiquette énergétique et climatique. Classification A à G pour la performance énergétique (kWhEP/m².an) et pour les émissions de gaz à effet de serre (kgCO2/m².an). C'est la donnée que les copropriétaires et les futurs acquéreurs voient en premier.
Bloc 5 - Recommandations de travaux. Liste hiérarchisée d'actions de rénovation, chacune chiffrée en coût d'investissement, en économie d'énergie, en saut de classe DPE potentiel. Ce bloc est la base directe du PPT à venir.
Pour le BET qui produit le diagnostic, le coût de revient moyen est compris entre 800 € HT (petite copropriété de moins de 20 lots, immeuble simple) et 4 000 € HT (copropriété de 200 lots, immeuble complexe avec plusieurs cages d'escalier). La facturation client moyenne, selon les retours de l'ADEME sur 2024-2025, se situe dans une fourchette de 1 000 à 5 000 € HT.
Cas-type - un BET énergie qui industrialise sa campagne DPE collectif 2026
Prenons un BET énergie de taille moyenne, sept ingénieurs, présent sur deux départements. Cible historique : audits énergétiques industriels et tertiaires. Diversification 2025 vers le résidentiel collectif via le DPE collectif des copropriétés moyennes (50-200 lots). En 2026, ouverture du segment des petites copropriétés (≤ 50 lots).
Lecture du marché 2026 sur la zone : environ 12 000 copropriétés assujetties au seuil 50 lots, dont 70-80 % n'ont pas encore engagé leur DPE collectif au 1er janvier 2026. Carnet activable brut : 8 000 à 10 000 copropriétés sur deux ans.
La séquence commerciale-type qui fonctionne sur ce segment : approche par les syndics professionnels d'abord (quelques cabinets par département concentrent l'essentiel du portefeuille), contrats-cadres pour traiter 50 à 200 copropriétés en industrialisation, puis approche directe des copropriétés en gestion coopérative pour le reliquat. Cycle de vente sur les contrats-cadres : 3 à 6 mois. Cycle sur les copropriétés en gestion directe : 6 à 12 mois.
Industrialisation possible. Le DPE collectif est massivement répétitif sur les petites copropriétés : enquête bâtiment standardisée, visite de site de 2 à 4 heures, traitement logiciel selon méthodologie 3CL, rédaction du livrable. Un BET qui maîtrise sa chaîne de production peut sortir entre 60 et 120 DPE collectifs annuels par ingénieur. Marge brute compatible avec un prix de marché de 1 200 à 1 800 € HT par DPE.
L'enjeu de fidélisation client va au-delà de la prestation initiale. Le DPE débouche sur le PPT, le PPT débouche sur les travaux. Le BET qui livre le DPE en 2026 a 60-70 % de chances d'être consulté pour le PPT en 2027 (mandat distinct, facturation 3 000 à 8 000 € HT selon complexité), et 30-50 % de chances d'être consulté en assistance à maîtrise d'ouvrage sur les premiers travaux 2028-2030.
L'angle IRVE et PV qui se greffe naturellement
Le DPE collectif identifie, par construction, la performance énergétique d'une copropriété. Mais il ne traite pas directement les équipements EnR de production locale ni les bornes IRVE - ces sujets sont du ressort du PPT et des plans de travaux ultérieurs. Pourtant, deux opportunités commerciales se greffent naturellement à la prestation DPE.
L'opportunité PV en autoconsommation collective. Le DPE révèle souvent un potentiel solaire significatif sur les toitures plates ou faiblement pentues - non valorisé dans le diagnostic mais identifiable au moment du relevé. Le BET qui propose, en complément du livrable DPE, une note d'opportunité PV chiffrée (CAPEX, productible, schéma ACC, retour sur investissement par lot) ouvre un mandat commercial annexe. Voir notre article sur l'autoconsommation collective.
L'opportunité IRVE. Beaucoup de copropriétés moyennes adressées en 2026 disposent d'un parking de plus de 20 emplacements - entrant dans le champ de l'obligation LOM ou du programme ADVENIR. Une note d'opportunité IRVE en annexe du DPE collectif identifie le potentiel, chiffre le projet, et ouvre la mise en relation avec un opérateur partenaire (ou avec la cellule IRVE interne du BET le cas échéant). Voir notre article ADVENIR copropriété.
Ces deux greffes ne sont pas une obligation du DPE collectif - elles relèvent du service commercial proposé en sus. Mais elles transforment un livrable réglementaire en porte d'entrée d'un mandat pluriannuel sur la copropriété. C'est exactement la mécanique que cible le silo BET de Momento.AI pour les BET qui ouvrent ou densifient leur cellule copropriétés en 2026.
FAQ
Le DPE collectif est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Non. L'obligation s'applique aux copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. Les copropriétés plus récentes - soumises à la RT 2012 ou à la RE 2020 - sont dispensées car déjà documentées par leur étude thermique de construction. Les immeubles à usage exclusivement tertiaire relèvent du décret tertiaire et de l'obligation OPERAT, pas du DPE collectif.
Quelle est la durée de validité d'un DPE collectif ?
Dix ans, sauf si le diagnostic établit une classe énergétique A, B ou C - auquel cas il reste valable sans renouvellement obligatoire. Pour les copropriétés diagnostiquées en classes D à G, un renouvellement décennal est requis. C'est cette obligation de renouvellement qui fait du DPE collectif un service récurrent et non un livrable ponctuel.
Combien coûte un DPE collectif ?
Selon les retours de l'ADEME sur 2024-2025, le prix du DPE collectif facturé aux copropriétés varie entre 1 000 € et 5 000 € HT en fonction principalement de la taille de la copropriété (nombre de lots), de la complexité technique de l'immeuble (cages d'escalier multiples, équipements collectifs sophistiqués), et de la localisation. Une petite copropriété de moins de 20 lots est typiquement facturée 1 000 à 1 800 € HT. Une grande copropriété de 200 lots peut atteindre 4 000 à 5 000 € HT.
Qui peut produire un DPE collectif ?
Un diagnostiqueur immobilier certifié pour le DPE, ayant suivi la formation spécifique à la méthode 3CL applicable au collectif, ou un bureau d'études énergétique disposant des compétences équivalentes. La certification est délivrée par les organismes accrédités par le Cofrac. Le donneur d'ordre - typiquement le syndic au nom du syndicat des copropriétaires - doit vérifier la certification valide du prestataire avant signature du contrat.
Le DPE collectif rend-il obligatoires les travaux qu'il préconise ?
Non. Le DPE collectif est un document d'information et d'aide à la décision. Il ne crée aucune obligation directe de travaux. C'est le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) qui, lui, peut conduire à des décisions de travaux votées en assemblée générale - et c'est éventuellement la loi (interdiction progressive de location des passoires thermiques classes F et G) qui crée une obligation indirecte de rénovation pour les copropriétaires bailleurs. Mais le DPE collectif en lui-même n'oblige à aucun travail.
Sources
Les chiffres et références cités ci-dessus sont sourcés sur les sites officiels suivants. Cadre légal : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) et codification aux articles R. 126-15 à R. 126-29 du Code de la construction et de l'habitation. Méthodologie 3CL et arrêtés d'application : Code de la construction et de l'habitation - section DPE. Pages de référence : Diagnostic de performance énergétique, ministère de la transition écologique et DPE collectif, ministère de la transition écologique. Coûts et données opérationnelles : Quand réaliser un DPE, ADEME. Recoupement avec les autres articles : autoconsommation collective ACC 2026, ADVENIR copropriétés, loi LOM IRVE.
Article publié le 5 juin 2026 par Hugo Graziano. Un BET énergie qui veut industrialiser sa campagne DPE collectif 2026 sur les petites copropriétés et structurer le mandat PPT qui suit peut demander un diagnostic Momento.AI - trente minutes, et une grille de cadrage mission en sortie.
