La déclaration OPERAT du 30 septembre 2026 n'est qu'une étape. Pour un bureau d'études tertiaire, le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, plus connu sous le nom de décret tertiaire, ouvre un cycle de mandats qui s'étire jusqu'au premier contrôle décennal du 31 décembre 2031. Cinq ans d'accompagnement structuré, avec un jalon intermédiaire à mi-parcours - le Dossier Technique de Modulation prévu à l'article R. 174-26 du Code de la construction et de l'habitation - et un horizon de vérification consolidée par la plateforme OPERAT.
C'est cette lecture pluriannuelle qui transforme un BET d'un fournisseur ponctuel - celui qu'on appelle au mois d'août pour sauver l'échéance - en un partenaire indispensable. La transformation ne tient pas à une offre de service plus créative. Elle tient à la structuration d'un mandat récurrent qui empile les obligations réglementaires sur un même patrimoine, et qui rend la sortie du contrat plus coûteuse que la reconduction.
Trois leviers réglementaires s'empilent désormais sur les patrimoines tertiaires que suit un BET multi-clients. Le décret tertiaire pour la trajectoire pluriannuelle. L'audit énergétique DDADUE pour les entreprises au-dessus du seuil 250 salariés. Le décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026 pour les nouvelles constructions tertiaires spécifiques. Pris séparément, ce sont trois sources de revenus discontinus. Articulés dans une offre cohérente, c'est un abonnement de cinq ans.
Trois échéances qui structurent dix ans d'accompagnement
Le décret tertiaire pose un calendrier en trois jalons que peu de propriétaires lisent dans son ensemble - et que beaucoup de BET vendent en saucissonnant.
Le 30 septembre, chaque année, jusqu'en 2050. La déclaration annuelle des consommations d'énergie finale sur la plateforme OPERAT de l'ADEME. C'est la base. Sur un patrimoine de cinquante EFA, c'est entre trente et cinquante jours de travail consolidé par campagne. Cible : tenir la donnée propre, fiable, à jour.
Le 30 septembre 2027. La date butoir de dépôt du Dossier Technique de Modulation (DTM) pour les propriétaires qui souhaitent moduler les objectifs de réduction sur des bases techniques. C'est la pièce maîtresse de la stratégie de conformité : la modulation justifie pourquoi une EFA donnée ne peut pas atteindre -40 % en 2030 et propose une trajectoire alternative défendable. Le DTM est un document d'ingénierie lourd - il combine étude énergétique de site, analyse économique de la rentabilité des travaux, et argumentaire juridique. Un cabinet qui ne sait pas le produire perd la décision technique pour les dix années suivantes.
Le 31 décembre 2031. Le premier contrôle décennal. À cette date, le gestionnaire de la plateforme OPERAT vérifie que les objectifs fixés sont atteints pour toutes les entités assujetties. Les contrôles suivants : 31 décembre 2041, 31 décembre 2051. Le non-respect ouvre des suites administratives, et la publication des manquements sur le registre public dit « Name and Shame ».
Pour un BET, ces trois échéances ne sont pas trois missions. C'est une seule mission, étalée sur soixante-quatre mois - du 30 septembre 2026 au 31 décembre 2031 - qui se vend, se contractualise, et se facture comme un mandat continu. Cinq exercices annuels OPERAT, un DTM en 2027, une note de pré-contrôle en 2030, le dossier de contrôle décennal en 2031. C'est la grille de revenus récurrents qui change l'économie d'un cabinet d'études.
L'audit DDADUE 2025 reconfigure l'offre BET
L'audit énergétique réglementaire des grandes entreprises a connu en 2025 sa première vraie refonte depuis 2014. La directive (UE) 2023/1791 du 13 septembre 2023, transposée par la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 (loi DDADUE), modifie le cadre fixé par la directive 2012/27/UE et impose une nouvelle vague d'audits selon des modalités précisées par l'arrêté du 10 juillet 2025 sur les modalités de réalisation et la compétence des auditeurs.
Rappel du périmètre : depuis la loi DDADUE (application au 1er octobre 2025), l'audit énergétique vise toute entreprise dont la consommation annuelle moyenne d'énergie finale dépasse 2,75 GWh (10 TJ) sur les trois dernières années, quelle que soit sa taille. Audit tous les quatre ans, couvrant au moins 80 % de la facture énergétique de l'entreprise.
Le recouvrement avec le décret tertiaire est massif. Une foncière tertiaire qui dépasse les seuils DDADUE - ce qui est fréquent dès qu'on parle d'un acteur national - doit en pratique :
- Déclarer chaque année son patrimoine sur OPERAT (décret tertiaire).
- Faire auditer tous les quatre ans 80 % de sa consommation énergétique (DDADUE).
- Préparer son DTM en 2027 (décret tertiaire).
- Documenter sa trajectoire pour le contrôle décennal 2031 (décret tertiaire).
Pris séparément, ce sont quatre prestations distinctes. Pris ensemble, c'est un seul fichier de site, une seule équipe technique mobilisée, et une économie d'échelle qui se chiffre à 30 ou 40 % d'heures sur la durée totale. Le BET qui ne sait pas vendre l'offre groupée perd cette économie au profit d'un concurrent - et perd surtout le client sur la durée.
Le décret 2026-16 - la nouvelle ligne sur les constructions tertiaires
Le décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026 précise les exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments d'activités tertiaires spécifiques et de bâtiments à usage industriel et artisanal en France métropolitaine. C'est l'équivalent, pour le tertiaire spécifique (commerces, hôtels, restaurants, salles de sport, centres de soins) et l'industrie, de la RE2020 résidentielle et tertiaire courant.
Pour un BET, cette nouvelle ligne ouvre trois mandats sur la même base client :
1. L'étude thermique réglementaire en phase conception - incontournable pour le dépôt de permis. 2. L'attestation de prise en compte des exigences à la livraison. 3. L'intégration progressive du bâti neuf dans la déclaration OPERAT dès la première année d'exploitation.
Le décret 2026-16 ne fait pas exploser le marché du jour au lendemain. Mais il offre au BET un point d'entrée naturel sur tout projet de construction tertiaire spécifique en cours en 2026-2028, qui devient ensuite un point d'ancrage de mandat OPERAT pour les vingt ans suivants. La logique est simple : qui produit l'étude thermique de la construction devient, par défaut, le déclarant OPERAT de l'EFA.
Cas-type - un BET multi-patrimoine qui passe de la prestation ponctuelle à l'abonnement
Reprenons le cabinet de douze ingénieurs en région évoqué dans notre article sur l'échéance OPERAT 2026. Trente-cinq clients, cent quatre-vingt-deux EFA. Modèle commercial historique : devis à la mission, avec un pic de charge de juin à septembre pour la campagne OPERAT, et un creux de novembre à mars.
Le tournant : transformer quinze à vingt des trente-cinq clients en mandat d'accompagnement pluriannuel, sur quatre composantes facturées en abonnement annuel - sans option de sortie à l'année.
Le pricing-type, observable sur le marché en 2026 pour ce type d'offre, se construit comme suit. Une base fixe annuelle de 6 000 à 12 000 € HT par client, couvrant la déclaration OPERAT, la note de trajectoire et un point de revue annuel. Un complément variable selon le nombre d'EFA - typiquement 350 à 600 € HT par EFA au-delà de la cinquième. Une majoration sur les années à dossier lourd (DTM en 2027, audit DDADUE selon la fréquence, dossier de contrôle décennal en 2030-2031). Sur un client de six EFA, l'addition se construit autour de 9 000 € HT par an en année courante et 15 000 à 22 000 € HT pour les années à dossier lourd.
Sur les quinze clients convertis, c'est un revenu récurrent visible de 135 à 180 k€ par an minimum, complété par les surfacturations sur années à dossier lourd qui ajoutent 60 à 100 k€ sur les exercices 2027, 2029, 2031. Comparé au modèle prestation ponctuelle, le différentiel n'est pas dans le revenu brut - il est dans la prévisibilité et dans la rétention. Un client en mandat pluriannuel ne consulte pas un cabinet concurrent à chaque exercice. Et le cabinet peut planifier ses charges hors pic saisonnier.
L'argument commercial qui transforme l'offre, c'est la pénalité 2031. Une foncière qui se présente au contrôle décennal sans dossier technique complet, sans trajectoire documentée, sans DTM justifié, s'expose à une mise en demeure préfectorale et à la publication publique du manquement. Pour le directeur immobilier qui décide en 2026 du mandat 2027-2031, ce risque est plus structurant que les frais annuels du BET. C'est sur cette anticipation que se vend l'abonnement.
Les quatre composantes d'une offre BET récurrente solide
Premièrement, un fichier-client de référence par EFA. Une base unifiée où chaque entité tertiaire est documentée sur surface, usage, année de référence, méthode déclarative, trajectoire cible et historique des consommations. Ce fichier est l'actif central - il ne se reconstruit pas en cas de changement de BET, ce qui justifie économiquement la rétention.
Deuxièmement, un mandat formel Enedis et GRDF par PDL et PCE, signé une fois pour cinq ans avec clause de tacite reconduction. Sans ce mandat, l'extraction des courbes de charge se renégocie à chaque exercice - c'est le premier point d'évaporation des marges.
Troisièmement, une note annuelle de trajectoire client, livrée en octobre après la déclaration. Trois pages, lisibles par un directeur immobilier non technique. Trajectoire actuelle, écart à la cible 2030 et 2040, alertes sur les EFA à risque, recommandations chiffrées. C'est ce document qui justifie la reconduction du mandat - pas la déclaration elle-même.
Quatrièmement, un livrable « pré-contrôle décennal » prévu pour 2030, qui consolide la totalité du dossier technique et identifie les écarts résiduels à corriger avant le 31 décembre 2031. Ce livrable est en pratique facturé séparément sur l'exercice 2030, comme une mission lourde - mais il est rendu indispensable par les trois précédents.
C'est la combinaison de ces quatre éléments qui distingue un BET qui livre une déclaration OPERAT d'un BET qui livre un parcours de conformité. Le silo BET de Momento.AI industrialise la première brique - la collecte multi-sites des consommations Enedis et GRDF, l'identification automatisée des EFA assujetties à partir des bases SIRENE et NAF - pour libérer les ingénieurs sur les trois composantes à plus forte valeur ajoutée. C'est exactement le périmètre de notre accompagnement BET.
FAQ
Le DTM est-il obligatoire pour tous les assujettis au décret tertiaire ?
Non. Le Dossier Technique de Modulation est facultatif. Il n'est nécessaire que pour les EFA pour lesquelles le propriétaire souhaite moduler les objectifs réglementaires de réduction (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050) sur des motifs techniques, économiques ou patrimoniaux prévus à l'article R. 174-26 du Code de la construction et de l'habitation. En pratique, sur un patrimoine multi-sites tertiaire, 30 à 50 % des EFA bénéficient d'une modulation justifiée - c'est sur ces EFA que le DTM se prépare entre 2026 et septembre 2027.
Un BET peut-il être à la fois auditeur DDADUE et déclarant OPERAT pour le même client ?
Oui, sans conflit. Le DDADUE relève d'un cadre de compétence d'auditeur précisé par l'arrêté du 10 juillet 2025 - qualification d'ingénieur, formation continue, indépendance vis-à-vis des fournisseurs d'équipements. Le décret tertiaire impose seulement la production de la donnée de consommation par un déclarant identifié, sans exigence d'agrément spécifique. Un même cabinet peut donc porter les deux missions, à condition que l'auditeur DDADUE soit reconnu individuellement compétent au sens de l'arrêté.
Que se passe-t-il pour les EFA dont les consommations 2025 ne sont pas disponibles à temps ?
L'article R. 174-27 du Code de la construction et de l'habitation prévoit la transmission annuelle, et le retard ouvre une mise en demeure préfectorale dans un délai de trois mois. La pratique observée jusqu'en 2025 a été d'une tolérance opérationnelle dans les semaines suivant l'échéance, mais cette tolérance ne survivra pas à l'horizon 2031, qui marquera le premier contrôle décennal. À partir de l'échéance 2026, la déclaration partielle est préférable à la déclaration nulle - elle ouvre un dialogue avec l'administration au lieu d'enclencher une procédure.
Comment le décret 2026-16 change-t-il les obligations pour les bâtiments industriels et artisanaux ?
Le décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026 introduit pour les bâtiments d'activités tertiaires spécifiques (commerces, hôtels, sports, soins) et les bâtiments industriels et artisanaux des exigences de performance énergétique et environnementale au moment de la construction. Concrètement, depuis 2026, tout dépôt de permis pour ces typologies doit s'accompagner d'une étude thermique réglementaire spécifique, sur le modèle de la RE2020 résidentielle et tertiaire courant. Le BET en charge de cette étude devient le candidat naturel pour la déclaration OPERAT lorsque le bâtiment passe en exploitation.
Quelle est la fréquence réelle des contrôles préfectoraux entre 2026 et 2031 ?
Avant le contrôle décennal de 2031, les contrôles préfectoraux ne sont pas systématiques. L'administration peut diligenter des contrôles sur signalement, sur écart manifeste de déclaration, ou dans le cadre d'un échantillonnage régional. La pratique observée à fin 2025 indique que les services déconcentrés priorisent les très gros patrimoines (au-dessus de cinquante EFA) et les manquements répétés. Mais le risque réputationnel - publication des manquements sur le registre public - pèse à chaque exercice annuel, pas seulement au contrôle décennal.
Sources
Les chiffres et références cités ci-dessus sont sourcés sur les sites officiels suivants. Cadre du décret tertiaire : décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, articles R. 174-22 à R. 174-32 du Code de la construction et de l'habitation. Plateforme déclarative : OPERAT, ADEME. Cadre de l'audit DDADUE : page de référence Ministère de la transition écologique sur l'audit énergétique des grandes entreprises et arrêté du 10 juillet 2025 sur les modalités d'audit et la compétence des auditeurs. Constructions tertiaires spécifiques : décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026. Page de référence Éco Énergie Tertiaire : Ministère de la transition écologique.
Article publié le 28 mai 2026 par Hugo Graziano. Un BET qui veut structurer son portefeuille en mandats pluriannuels et industrialiser la collecte Enedis et GRDF multi-sites peut demander un diagnostic Momento.AI - trente minutes, et une grille de mandat-type calibrée sur sa typologie de clients.
